Modelo de acta de junta de propietarios

Un acta mal hecha da problemas meses después. Por ejemplo, cuando alguien impugna un acuerdo y nadie recuerda si votó el 2.º B o lo representaba su hija. Aquí tienes lo que la ley exige que diga un acta, los errores que más se repiten y una plantilla para descargar y rellenar.

Lo que tiene que decir el acta (art. 19.2 LPH)

1. La fecha y el lugar de la junta.
2. Quién la convocó y, si fue a petición de propietarios, quiénes la pidieron.
3. Si es ordinaria o extraordinaria, y si se celebra en primera o en segunda convocatoria.
4. La relación de asistentes, con sus cargos, y la de los propietarios representados, con su cuota de participación.
5. El orden del día.
6. Los acuerdos adoptados, con los nombres de quienes votaron a favor y en contra y sus cuotas, cuando sea relevante para la validez del acuerdo.

Además, si hay propietarios privados de voto por deudas (art. 15.2), el acta tiene que decir quiénes son.

Firma, plazo y libro

• Quién firma y cuándo: el acta la firman la presidencia y la secretaría al terminar la junta o en los diez días naturales siguientes (art. 19.3). Desde que se cierra, los acuerdos son ejecutivos, salvo que la ley diga otra cosa.
• Errores: si el acta tiene errores o defectos, se pueden subsanar antes de la siguiente junta, que tiene que ratificar la subsanación. Para eso, el acta tiene que expresar la fecha y el lugar de la junta, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con los votos a favor y en contra y sus cuotas.
• El libro: las actas se recogen en el libro de actas, diligenciado en el Registro de la Propiedad (art. 19.1).
• Qué se guarda y cuánto: la secretaría conserva las convocatorias, las comunicaciones, los apoderamientos y demás documentos relevantes de las juntas durante cinco años (art. 19.4).

Después de la junta

• Enviar el acta a todos los propietarios (art. 19.3), por el procedimiento del artículo 9.1.h. Para los ausentes, esa comunicación abre los plazos de discrepancia e impugnación.
• Plazo para discrepar: quien no fue tiene 30 días naturales desde que se le notifica para manifestar su discrepancia ante la secretaría. Si no lo hace, su voto cuenta como favorable para alcanzar las mayorías del artículo 17, salvo en los acuerdos cuyo coste no se puede cargar a quien no votó a favor o cuando la obra es para uso privativo (art. 17.8).
• Plazo para impugnar (art. 18):
  • Tres meses desde el acuerdo, o desde que se notificó a un ausente.
  • Un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
  • Para impugnar hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda, salvo que se impugne un acuerdo que fije o cambie las cuotas de participación (art. 18.2).

Las mayorías, en corto

• Acuerdos ordinarios. En primera convocatoria, mayoría de propietarios que represente a la vez la mayoría de las cuotas. En segunda, la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (art. 17.7).
• Algunos acuerdos piden más:
  • Tres quintas partes, por ejemplo para establecer servicios de portería o vigilancia (art. 17.3).
  • Unanimidad para cambiar el título constitutivo o los estatutos, salvo en los casos en que el propio artículo 17 fija otra mayoría (art. 17.6).
• Otros piden menos:
  • Un tercio para instalar infraestructuras comunes de telecomunicaciones o de energía renovable (art. 17.1).
  • Mayoría simple de propietarios y cuotas para ciertas obras de eficiencia energética (art. 17.2).

Escribe en el acta qué mayoría se aplicó a cada acuerdo. Es lo primero que mira quien quiere impugnarlo.

Errores que se repiten

• Votos sin cuotas. Poner «aprobado por mayoría» sin decir cuántos votos ni qué cuotas.
• Representaciones sin nombre. No apuntar quién representaba a quién ni con qué documento.
• Morosos sin anotar. Olvidar quién estaba privado de voto.
• Puntos que no estaban en el orden del día. Acordar algo que no se convocó, como una derrama sacada en «ruegos y preguntas».
• Firmas fuera de plazo. Firmar el acta un mes después.

Cómo lo hacemos con Blokky

Con Blokky preparas la convocatoria con la relación del art. 16.2, ves quién la ha recibido, anotas asistencia y votos, y redactas y envías el acta; en todos los planes, también Free. La junta se celebra en persona. Todavía no está disponible en Cataluña, que tiene sus propias reglas en el Código civil catalán.

Si el acta nombra los cargos de la junta, sirve también para validar esos cargos en Blokky.

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