Cómo hacer una derrama: reparto, plazos y morosos

Una derrama es una cuota extraordinaria: dinero que la comunidad necesita para un gasto que no estaba en el presupuesto. La fachada que suelta trozos, el ascensor que ya no pasa la inspección o la bajante que lleva tres inviernos goteando en el garaje. Esta guía explica quién la aprueba, cómo se reparte con un ejemplo con números y qué hacer cuando alguien no paga. Al final tienes una calculadora para sacar lo que le toca a cada vivienda.

Quién aprueba una derrama

Aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias, le corresponde a la junta de propietarios (art. 14.c LPH). La mayoría que hace falta depende de para qué es el dinero:

• Obras necesarias para conservar el edificio y que cumpla las condiciones de seguridad y habitabilidad. Son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a). La junta sí decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (art. 10.2.a).
• Obras y servicios de accesibilidad, como instalar un ascensor:
  • Se aprueban por la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas (art. 17.2).
  • En algunos casos son obligatorios aunque no haya acuerdo (art. 10.1.b).
• Mejoras que no son necesarias:
  • Se aplican las mayorías del artículo 17. Muchos servicios comunes nuevos piden las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (art. 17.3).
  • Quien vota en contra de una innovación no exigible no está obligado a pagarla si su cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.4). Esta salida no vale para las obras de eficiencia energética aprobadas por la mayoría del art. 17.2, que se pagan como gasto general.

El acuerdo tiene que constar en el acta, con el importe, el reparto y los plazos.

Cómo se reparte

La regla general es la cuota de participación de cada inmueble, la que figura en la escritura de división horizontal (art. 5): cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota, «o a lo especialmente establecido» (art. 9.1.e). Antes de repartir, revisa dos cosas:

1. Los estatutos. Es habitual que un local esté exento de los gastos de ascensor o de portal, o que haya repartos distintos para el garaje.
2. El acuerdo de la junta. Si la junta decidió un reparto distinto (a partes iguales, por ejemplo) con la mayoría que exige cambiar el título, se aplica ese.

Un ejemplo con números

Un edificio con un local y ocho viviendas aprueba una derrama de 18.000 € para sustituir el ascensor, en 6 plazos mensuales.

Si los estatutos eximen al local del ascensor, los 18.000 € se reparten solo entre el 88 % restante:

• 1.º A y 1.º B: 2.352,27 € cada uno (11,5 / 88).
• 2.º y 3.º: 2.250,00 € cada uno (11 / 88).
• 4.º A y 4.º B: 2.147,73 € cada uno (10,5 / 88).

La suma vuelve a dar 18.000,00 € exactos.

Los céntimos. Un piso con un coeficiente del 4,37 % en una derrama de 10.000 € paga 437 €. En 6 plazos son 72,8333… €. Como no se pueden cobrar fracciones de céntimo, dos plazos serán de 72,84 € y cuatro de 72,83 €. Lo importante es que el total cuadre y que el acta o la circular digan cómo se reparten los céntimos.

Plazos y fondo de reserva

No hay un número de plazos fijado por ley: lo decide la junta. Ten en cuenta dos cosas:

• El calendario de pagos de la obra. Si el contratista cobra un 30 % al empezar, los primeros plazos tienen que cubrirlo.
• El fondo de reserva. Tiene que ser como mínimo el 10 % del último presupuesto ordinario (art. 9.1.f) y sirve para obras de conservación y reparación del edificio. La junta puede acordar usarlo para reducir la derrama, pero después hay que volver a dotarlo.

Usufructo y nuda propiedad

Si una vivienda está en usufructo, las reparaciones ordinarias corresponden al usufructuario y las extraordinarias a quien tiene la nuda propiedad (arts. 500 y 501 del Código Civil). Una derrama para sustituir el ascensor, por tanto, se suele girar a la nuda propiedad, salvo pacto entre ellos.

Si se vende el piso con la derrama a medias

Frente a la comunidad, cada plazo lo paga quien es propietario cuando ese plazo es exigible, aunque la derrama se aprobara antes de la venta. La ley lo dice para las derramas de mejoras (art. 17.11) y los tribunales suelen aplicar el mismo criterio a las demás. Comprador y vendedor pueden pactar otra cosa, pero ese pacto solo vale entre ellos. Además, el piso queda afecto al pago de lo que se deba a la comunidad de la parte vencida del año en curso y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). Por eso quien vende tiene que aportar al firmar el certificado de deudas, salvo que el comprador le exonere. Lo emite la secretaría con el visto bueno de la presidencia en siete días naturales como máximo. Y quien vende tiene que comunicar el cambio a la secretaría: si no lo hace, puede seguir respondiendo junto al nuevo titular (art. 9.1.i).

Cuando alguien no paga

1. Recuérdalo por escrito, con fecha y de forma que quede constancia de que le ha llegado, e invítale a negociar un plan de pago. Muchas deudas son despistes. Además, desde 2025 la ley pide intentar negociar antes de ir al juzgado, y hay juzgados que lo exigen también en el monitorio. Si en 30 días naturales no responde, el intento se da por terminado.
2. Si no responde, la junta aprueba la liquidación de la deuda y se le notifica en su domicilio o, si no es posible, en el tablón de anuncios durante al menos tres días (art. 21.3).
3. La secretaría certifica el acuerdo, con el visto bueno de la presidencia, y con ese certificado la comunidad puede presentar un proceso monitorio (art. 21). Los gastos de la reclamación, incluidos los del requerimiento previo de pago, se pueden incluir en la petición y corren a cargo del deudor (art. 21.3).
4. Mientras la deuda siga vencida, sin impugnar ni consignar, quien debe puede asistir a la junta pero no votar (art. 15.2). El acta dice quién quedó privado de voto.

No cuelgues en el portal una lista de quien debe. La ley la prevé en la convocatoria de la junta (art. 16.2) y en el acta. El tablón solo vale como último recurso, para notificar a un propietario al que no se ha podido notificar en su domicilio (arts. 9.1.h y 21.3), con una diligencia firmada por la secretaría con el visto bueno de la presidencia, y durante al menos tres días.

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• Al registrar la aprobación, el reparto queda fijado.
• Cada vivienda ve sus recibos en «Mis cuotas».
• En las viviendas en usufructo, los recibos van por defecto a la nuda propiedad.

Las derramas están en el plan Comunidad, con los recordatorios de morosidad, los planes de pago y los certificados de deuda.

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