Obligaciones del presidente de la comunidad de propietarios

Te ha llegado la carpeta. A veces es una carpeta de las de siempre, con gomas, y a veces un pendrive y un «ya te explicaré». Esta guía resume lo que la Ley de Propiedad Horizontal pide a quien preside, con el artículo de cada cosa, para que sepas qué es obligación tuya y qué le toca decidir a la junta.

Cómo se llega al cargo y cuánto dura

• Cómo se nombra: entre los propietarios, por elección o, en su defecto, por turno rotatorio o por sorteo (art. 13.2).
• Es obligatorio. Si tienes un motivo para no ejercerlo, puedes pedir al juez que te releve en el mes siguiente a tu nombramiento, explicando las razones. En la práctica, mientras el juez decide, la presidencia sigue siendo tuya.
• Dura un año, salvo que los estatutos digan otra cosa (art. 13.7).
• Si hay vicepresidencias, te sustituyen cuando faltes, cuando no puedas ejercer el cargo o cuando quede vacante (art. 13.4).

1. Representar a la comunidad

El artículo 13.3 dice que la presidencia representa legalmente a la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten. En el día a día eso significa:

• Firmar los contratos con los proveedores.
• Dar la cara ante el banco, el Ayuntamiento o la aseguradora.
• Comparecer ante un juzgado cuando la comunidad reclama o es reclamada.

Quien representa ejecuta lo que acuerda la junta. Para demandar en nombre de la comunidad, además, hace falta un acuerdo previo de la junta que te autorice expresamente, salvo que los estatutos digan otra cosa o que demandes como propietario (la propia ley lo exige para la acción de cesación, art. 7.2). Para defender a la comunidad cuando la demandan no hace falta, porque los plazos no dan para convocar una junta, pero la defensa tiene que ser razonable y coherente con lo acordado. Para contrademandar y anular lo que aprobó la junta, sí hace falta.

2. Convocar las juntas

Cuándo:

• La junta ordinaria se celebra al menos una vez al año, para aprobar los presupuestos y las cuentas (art. 16.1).
• Las extraordinarias, cuando lo consideres conveniente o cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas.

Qué dice la convocatoria (art. 16.2):

• Los asuntos que se van a tratar.
• El lugar, el día y la hora en primera y en segunda convocatoria.
• La relación de propietarios que no están al corriente de pago, con la advertencia de que pueden quedar sin voto.

Con cuánto tiempo: la ordinaria, con al menos seis días de antelación. Las extraordinarias, con la antelación suficiente para que todos se enteren (art. 16.3).

Puntos a petición de la propiedad: quien tenga un inmueble en la comunidad puede pedir por escrito que la junta trate un asunto. Lo incluyes en el orden del día de la siguiente junta que se celebre (art. 16.2).

Cómo se cita: al domicilio que cada titular haya designado o, si no lo ha hecho, a su piso o local (art. 9.1.h). Un aviso por una app ayuda a que la gente se entere, pero no sustituye esa citación.

3. Presidir la junta y firmar el acta

Diriges la junta, das la palabra y sometes cada punto a votación. Al terminar, o como mucho en los diez días naturales siguientes, firmas el acta con la secretaría (art. 19.3). Desde ese momento los acuerdos son ejecutivos, salvo que la ley diga otra cosa.

El acta tiene un contenido mínimo, que está en el artículo 19.2. Lo repasamos con un modelo en Modelo de acta de junta de propietarios.

4. El visto bueno en los certificados

Dos certificados llevan tu visto bueno:

• El de deudas, cuando se vende un piso. Quien vende tiene que declarar que está al corriente o decir qué debe. El certificado lo emite la secretaría con el visto bueno de la presidencia, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide (art. 9.1.e).
• El del acuerdo que aprueba la liquidación de una deuda, para reclamarla por el proceso monitorio (art. 21).

5. Si no hay administrador

Si la junta no ha nombrado a nadie, las funciones de secretaría y de administración son de la presidencia (art. 13.5): el plan de gastos, la conservación del edificio, los cobros y los pagos y la custodia de la documentación (art. 20). Lo desarrollamos en Cómo llevar una comunidad sin administrador.

6. Las urgencias

Si revienta una bajante un sábado por la noche, no hace falta esperar a una junta. Las medidas urgentes se toman y se da cuenta enseguida (art. 20.c). Con administrador, las adopta el administrador informando a la presidencia. Sin administrador, las adoptas tú. Guarda fotos, facturas y la explicación de por qué no podía esperar.

Lo que la presidencia no puede decidir sola

El artículo 14 reserva a la junta, entre otras cosas:

• Nombrar y quitar a las personas de los cargos.
• Aprobar el presupuesto, las cuentas y las obras de reparación, ordinarias o extraordinarias.
• Aprobar o cambiar los estatutos.

Si te sales de lo que ha acordado la junta, ya no actúas como representante y te arriesgas a responder tú personalmente.

Los datos del vecindario

Como presidencia manejas datos personales de los que la comunidad es responsable: teléfonos, cuentas bancarias, deudas. Úsalos solo para gestionar la comunidad. La lista de quien debe va en la convocatoria y en el acta, y no se cuelga en el portal ni se reparte por mensajes entre vecinos. El tablón solo sirve como último recurso para notificar a un propietario concreto (arts. 9.1.h y 21.3).

Lista para el traspaso

Cuando termine tu año, deja a la siguiente presidencia:

• El libro de actas.
• Los estatutos y la escritura.
• Los contratos y la póliza.
• Las claves del banco, cambiando las firmas autorizadas.
• El estado de cuentas.
• La lista de deudas.
• Las incidencias abiertas.

Todo por escrito.

Cómo lo hacemos con Blokky

En Blokky la presidencia gestiona los cargos y los miembros de la comunidad y decide quién la asesora. El vecindario valida los cargos con su firma, así que no hay discusión sobre quién preside.

• Cuando hay junta: preparas la convocatoria y ves quién la ha recibido.
• Después: redactas el acta, la firmáis y se envía a todos.
• Al terminar tu año: la siguiente presidencia recibe la comunidad entera en Blokky.

Con Blokky preparas la convocatoria con la relación del art. 16.2, ves quién la ha recibido, anotas asistencia y votos, y redactas y envías el acta; en todos los planes, también Free. La junta se celebra en persona. Todavía no está disponible en Cataluña, que tiene sus propias reglas en el Código civil catalán.

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